Entretien avec Christel Zordan, Directrice Générale de la Société de la Tour Eiffel

Boursier.com : le prix de souscription à l'augmentation de capital, de 5,15 EUR, suscite l'incompréhension d'un certain nombre de minoritaires, qui le trouvent extrêmement faible et éloigné de l'ANR de 35 EUR par action... Pourquoi l'avoir fixé à 5,15 EUR ?

Pour une augmentation de capital avec DPS, la référence est le cours de bourse. Afin d'être attractive, le prix de souscription doit être inférieur au cours. Par ailleurs, le prix de souscription ne peut pas être inférieur à la valeur nominale qui, chez STE, est à 5 EUR. Suite à l'annonce du projet, le cours a connu une forte baisse passant sous ces 5 EUR en 4 jours et n'est jamais repassé au-dessus avant la fixation du prix de souscription, bloquant mécaniquement ce dernier à ce plancher. Le Conseil d'administration aurait pu retenir 5 EUR pour l'opération mais à 5,15 EUR, la parité de 7 actions nouvelles pour 1 ancienne permettait de limiter significativement les rompus. Un prix de souscription supérieur aurait mécaniquement rendu la participation des petits porteurs plus onéreuse, ce qui n'est pas paru souhaitable au Conseil d'administration.

Boursier.com : Maryse Aulagnon, actionnaire minoritaire, vous a récemment reproché, dans une interview publiée par Boursier.com, la quasi-impossibilité, pour un minoritaire, d'exercer ses DPS, en raison de conditions d'exercice nécessitant de mobiliser des sommes considérables... De facto, ils ne peuvent pas suivre l'augmentation de capital !

Les sommes peuvent être importantes pour les gros minoritaires, car 600 MEUR c'est considérable, surtout pour une structure de notre taille. Cela correspond à notre ANR. Nous en avons pleinement conscience. Pour autant, cela correspond à un vrai besoin et la liquidation réclamée par certains minoritaires aurait des conséquences encore plus désastreuses pour les actionnaires, sans parler des 49 salariés qu'on semble oublier dans cette histoire. Je note tout de même que plus de 3,6 millions de DPS ont été échangés durant la période (soit 22% du tout), y compris sur des ordres de faibles montants.

Boursier.com : Le montant de 600 MEUR à lever est-il bien dimensionné pour faire face à la situation financière de la Société de la Tour Eiffel ?

Nous pensons que oui. L'opération comporte 2 volets : le premier volet vise à assurer la continuité d'exploitation de la société en réduisant la dette de 420 MEUR et en assurant un ratio ICR (EBE/Frais financiers) supérieur à 2. Sans cela nos 800 MEUR de dette deviendraient exigibles. Suite à l'échéance fin 2024 de nos swaps à -0,5%, nos frais financiers explosent conduisant à un ICR largement inférieur à 2 lors de la prochaine date de test, reflet d'un endettement inadapté. Sur la base des chiffres du S1 2024, l'opération permettrait d'atteindre un ICR à 2,4, largement inférieur aux standards du secteur (4x à 6x), mais suffisant pour retrouver de la souplesse à moyen terme. Le second volet vise à rembourser le TSDI 2020 de 180 MEUR. Sans cela, son coupon passerait de 4,5% à 9,5% alors qu'en parallèle les actionnaires ne toucheraient aucun dividende à court terme. Rembourser ce TSDI réaligne les intérêts de tous. Il est enfin important de souligner que le groupe SMABTP garantit l'opération à 75%.

Boursier.com : Concernant la partie "TSDI", soit 180 MEUR, pourquoi ne pas avoir renouvelé ces lignes par de nouveaux titres aux conditions de marché actuelles ?

Avec nos fondamentaux, le renouvellement du TSDI 2020 conduirait à un taux de marché bien supérieur à 9,5%. Certains de nos conseils évoquent des taux actuels de marché de l'ordre de 15-17%. Si à 4,5%, le TSDI 2020 était régulièrement critiqué par nos actionnaires aux Assemblées Générales, je n'imagine pas les échanges avec un taux largement supérieur à 10%...

Boursier.com : Craignez-vous les recours de Mme Aulagnon auprès de l'AMF ? Certains minoritaires auraient aussi saisi le Parquet Financier selon elle...

Mme Aulagnon est une grande professionnelle de l'immobilier coté. Au-delà d'en connaître tous les rouages, on imagine beaucoup de monde prêt à la conseiller. Nous respectons le droit de chaque actionnaire à exprimer ses opinions et à exercer les recours juridiques qui lui sembleraient appropriés. Toutefois, nous sommes convaincus de la nécessité de notre démarche et de sa conformité à la loi. Nous avons travaillé en totale transparence, avec l'accompagnement de nos conseils juridiques et financiers, et en échange constant avec l'Autorité des Marchés Financiers, pour garantir une opération conforme aux intérêts de l'ensemble de nos parties prenantes. Nous sommes sereins quant à l'issue d'éventuelles procédures, étant précisé qu'à notre connaissance aucun recours n'a été déposé dans les délais prévus par la loi contre les décisions rendues par l'AMF dans ce dossier.

Boursier.com : Comment avance votre plan de route et votre objectif de faire remonter le taux d'occupation ?

Nous avons mis en oeuvre plusieurs initiatives pour dynamiser le taux d'occupation de nos actifs, notamment une politique commerciale renforcée et une optimisation des services proposés aux locataires. Nous observons des signes encourageants, même si à ce stade l'amélioration du taux d'occupation reste difficilement perceptible. Par ailleurs, nos investissements stratégiques dans le développement et la modernisation de certains bâtiments commencent à porter leurs fruits. Nous restons pleinement mobilisés pour atteindre nos objectifs tout en garantissant une gestion prudente et créatrice de valeur.